土地（宅地）の評価は、どのようにおこなうのか

では、その評価方法の基本を順次見ていきましょう。

宅地の評価には４ つの方法があります。

まず、　一般的な土地、すなわち宅地の評価です。

土地には、農地や山林、牧場、原野などさまざまな形態がありますが、ここでは多くの人
が関心のある「宅地」について見ていきます。

宅地とは、田畑などの農地や山林や原野、そのほか湖沼や鉱泉地でない土地のことを指します。

そこに家が建っていて、人が住んでくてはいけないというものではありません。

宅地のなかの空地というものも存在します。

その宅地の価格を評価する方法は次の４つがあります。

①と②が主要な評価法、③と④が主要な評価法では評価が難しい場合の評価方法と考えてください。

①路線価方式による評価

路線価方式というのは、土地にどの路線が面しているかで評価する方法です。

路線というのは道路のことです。この路線の価格すなわち路線価は、国税庁が毎年発
表する路線価図によつて確認することができます。

路線に面した宅地１平方メートルあたりの価格が毎年改定されますので、その路線価に土地の面積をかけて宅地の価
格を計算します。

なお、実際の計算の際には、その宅地の利便性が高いかどうか、土地が使いにくいかどうかなど土地の形状による補正がなされます。

②倍率方式による評価

倍率方式というのは、先述した路線価が定められていない、農村地や別荘地などの評価の
際に用いられる方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算し、路線
価方式との差を埋めるように設定されます。
固定資産税評価額は、毎年、市区町村役場から送られてくる固定資産税等納税通知書に
よって確認できます。　一定の倍率については、国税庁が発表する評価倍率表で確認できます。

③公示価格による評価

公示価格は国土交通省が毎年公示している価格で、国や自治体が公共事業用地を取得する
際に目安にしている価格です。この価格は、不動産取引や相続の際の財産評価など民間の取
引でも利用することができます。

④売買取引時価による評価

売買取引時価とは、実際に売買する前提で評価される価格のことです。売買取引時価を算
定するには、不動産業者に確認するほか、実際にその額をもとに納税申告する場合は、不動
産鑑定士による鑑定が必要になってきます。

通常は路線価方式か倍率方式で計算する

通常、宅地（土地）を相続財産として評価する場合は、路線価方式を用いて評価額を算出
します。路線価がついていない地域の場合は、倍率方式を利用して評価額を算出します。宅
地の相続税評価額はこの２つのいずれかの方式により算出されるといっていいでしょう。
この２つの評価方法の基準となる路線価と固定資産税評価額は、通常、時価よりも２〜３
割ほど低めに設定してあります。そのため、このどちらかの方法を用いれば、不当な価格で
評価額が計算されることはありません。

ただし、この２つの方式で算出するよりも、時価で評価したほうが有利なケースもありま
す。たとえば、土地の利用環境が激変した場合です。
路線価や固定資産税評価額、公示価格は、年に１度しか改定。公示が行われません。した
がって、土地の利用環境が激変した場合、たとえば被災したり、開発計画が急になくなって
しまったり、何らかの風評被害にあうなどがあつた際は、公表のあとに時価が大幅に下がる
ケースがあります。そのような場合、売買取引時価を用いたほうが評価額は下がり、路線価

方式や倍率方式による評価よりも相続財産の総額を抑えることができます。

このように、土地の評価というものは単純に考えていると見誤ってしまうほど複雑なもの
です。多少お金はかかってしまいますが、実際の相続の財産評価では、税理士や不動産鑑定
士などそれぞれの専門家に算定を依頼するのが無難です。

利便性・形状などにより異なる土地評価の調整

土地の評価額は、その土地の形状によって調整がかけられます。このことを「画地補正」
といいます。

路線価方式には、その土地が面している道路の路線価に地積（土地の面積）をかけて評価
額を算出する際に、「標準的な宅地である」という前提に立っています。それは、

ｏ土地の一面のみが道路に接していること
ｏ周囲の宅地に比べて奥行が標準的であること

という基準を前提にしています。

しかし実際は、土地の形状はさまざまです。奥行が深い土地もあれば、２面、３面が道路

に面している土地もあり、道路に面した部分（間口）の広さも異なれば、傾斜地。がけ地も
あります。私道などにより道路からのアクセスなども宅地によつて異なります。それらを踏
まえて、前ページ図のような画地補正により評価額を調整しているのです。

そのほか、土地を貸付地として提供している場合、さらにその貸付地にアパートやマン
ションを建てて人に貸している場合など、その状況に応じて相続する土地の評価額としては
減額されます。